Inleiding
In deze verplichte paragraaf wordt ingegaan op de beleidslijn voor het grondbeleid en de wijze waarop de gemeente dit uitvoert en wordt nader inzicht gegeven in de financiële positie van het grondbedrijf.

Nota Grondbeleid
In de door uw raad op 25 november 2015 vastgestelde Nota grondbeleid Nieuwegein 2015-2019 (raadsstuk 2015-453), zijn de uitgangspunten van het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd.

De belangrijkste uitgangspunten van de Nota Grondbeleid zijn:

-   De ambitie om de stad op peil te houden met haar goede voorzieningen, veel werkgelegenheid en een divers samengestelde bevolking vindt plaats in een stedelijk bebouwde omgeving. Uitleggebieden zijn immers bijna niet meer voorradig (met uitzondering van Galecopperzoom);
-   Samen met de stad (inwoners, ondernemers) zal getracht moeten worden een ontwikkeling tot stand te brengen waarbij de diverse belangen zorgvuldig zijn afgewogen;
-   Het Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken;
-   We het principe hanteren van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden;
-   De Gemeente Nieuwegein heeft altijd een financieel solide grondbeleid gevoerd. Dit heeft ervoor gezorgd dat zij de economische crisis goed heeft doorstaan. Deze succesvolle lijn wordt voortgezet met deze Nota Grondbeleid. Aangezien het Grondbedrijf in principe zijn eigen broek moet ophouden is een solide reservepositie van belang;
-   Het vertrekpunt voor grondprijsbepaling is dat deze marktconform is, objectief bepaald, transparant en geschoond is van subsidies of premies;
-   De gemeenteraad geeft de kaders van het te voeren grondbeleid aan. Het college voert het door de gemeenteraad vastgestelde grondbeleid uit. Het grondbedrijf richt zich op de realisatie en uitvoering van het grondbeleid;
-   Gelet op de huidige (financiële) omstandigheden en het gebrek aan grondposities gaan we er in deze nota vanuit dat het vertrekpunt van de gemeente Nieuwegein bij nieuwe ontwikkelingen een overwegend faciliterend grondbeleid is.

Huidige situatie
Lopende projecten
De projecten Blokhoeve, Het Klooster, Lekboulevard en de Binnenstad zijn in volle gang. In deze gebieden is sprake van actief grondbeleid en vastgestelde en actieve grondexploitaties. Voor de voortgang van deze projecten wordt verwezen naar het programma Wonen en Economie.

Beschikkingsmacht grond
Voor de ontwikkeling van de lopende grondexploitatieprojecten zijn de benodigde gronden grotendeels in eigendom van de gemeente. Er zijn enkele percelen die nog in particulier bezit zijn. Het uitgangspunt is dat met de betreffende grondeigenaren minnelijke overeenstemming wordt bereikt.

Woningbouwprogramma 2030
In mei 2017 is door de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2030 vastgesteld. Daarin worden locaties aangewezen om totaal nog 3.500 woningen tot 2030 te realiseren.

Financiële positie grondbedrijf
Bij de jaarstukken grondbedrijf 2016 is de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2017 als volgt samengevat:

*) Ingeval van winstgevende complexen wordt resultaat genomen vanaf het moment dat 50% van de verwachte opbrengst uit grondverkopen is gerealiseerd. Het resultaat wordt vervolgens, onder bepaalde beperkingen, genomen naar rato van de realisatie van opbrengst uit grondverkopen.

Voor een nadere specificatie en onderbouwing van de genoemde bedragen verwijzen we naar de jaarstukken grondbedrijf met geheime bijlagen (raadsstuk 2017-190).

Het is gebruikelijk dat een Grondbedrijf een reserve heeft te weten de reserve Grondbedrijf. In het algemeen geldt dat deze als buffer functioneert tussen de inspanningen/risico’s verbonden aan de grondexploitaties en de Algemene Reserve van de gemeente Nieuwegein. Achterliggende gedachte hierbij is om de gemeentebegroting niet te belasten met de financiële uitkomsten of risico’s van de grondexploitaties. Uit deze reserve kunnen voorzieningen worden gevormd voor (nieuwe) verlieslatende complexen, of kunnen oplopende tekorten van verlieslatende grondexploitaties worden opgevangen. Deze zullen dan (met onmiddellijke ingang) afgedekt moeten worden door een toevoeging aan de reeds gevormde voorziening. Ook dient de reserve om de risico’s af te dekken. In alle grondexploitaties loopt de gemeente in meer of minder mate risico’s. Dit kunnen tegenvallende of onvoorziene kosten zijn, lager dan geraamde grondopbrengsten, langere doorlooptijden e.d..

De reserve van het Grondbedrijf is per 1 januari 2017 positief € 7,6 miljoen, waarvan € 1,2 miljoen geoormerkt voor het project Binnenstad. De verwachte voordelige resultaten lopende grondexploitaties (winstgevend) mogen we, gelet op de voorschriften, niet nemen (in de algemene reserve verwerken) maar wel gebruiken om de risico’s af te dekken.

Voor de verliesgevende grondexploitaties zijn per 1 januari 2017 de volgende voorzieningen gevormd:

Met deze voorzieningen zijn alle voorgecalculeerde verliezen afgedekt.

Voor de volledigheid merken we op dat in de begroting 2018 geen winstneming is geraamd omdat in geen enkele winstgevende exploitatie de opbrengsten de grens van 50% realisatie zal overschrijden. Naar verwachting zal in 2019 de grens van 50% van Het Klooster worden overschreden.

Urenverantwoording op grondexploitaties
De uren die medewerkers van de gemeente maken voor planontwikkeling en voor de voorbereiding, administratie en toezicht (VAT) van civieltechnische werken worden verantwoord op de grondexploitaties. In het verleden leidde dit tot schommelingen tussen de begrote uren en de werkelijke uren. Deze schommeling werd zichtbaar bij personeelsbegroting van de algemene dienst en leidde tot bijstellingen via de Najaarsnota. Het meerjarenperspectief op de personeelsbegroting is sluitend. Het feit dat er in enig jaar een onderschrijding is op plan- en VAT-kosten wordt in de toekomst weer goedgemaakt (bij gelijkblijvende raming in de grondexploitatie). Dit leidt tot schommelingen in de jaarcijfers van de algemene dienst.

Deze schommelingen binnen de algemene dienst vinden wij onwenselijk (en ook lastig uit te leggen) en daarom hebben wij besloten dat de eventuele onder-uitputting van de begroting alsook de over-uitputting van de begroting wordt geëgaliseerd met de reserve grondbedrijf. Dit zal daarom bij de resultaatbestemming van jaarresultaat van het Grondbedrijf aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd.